Methodik

Stand: 21. Mai 2026. Der Rechner ist eine transparente Szenariorechnung für Österreich, keine Finanz-, Steuer- oder Rechtsberatung.

Vergleichslogik

Der Rechner vergleicht das modellierte Nettovermögen am Ende des gewählten Zeitraums. Beim Kauf besteht es aus Immobilienwert abzüglich Restschuld und Verkaufskosten. Beim Mieten besteht es aus dem investierten Eigenkapital, den nicht gezahlten Kaufnebenkosten und laufend investierten Kostenvorteilen.

\Delta_T = V_{\text{Kauf},T} - V_{\text{Miete},T}

\text{Gewinner} = \begin{cases} \text{Kaufen}, & \Delta_T > 100 \\ \text{Mieten}, & \Delta_T < -100 \\ \text{Gleichstand}, & |\Delta_T| \le 100 \end{cases}

Beide Seiten haben dieselbe monatliche Zahlungsfähigkeit. Ist Mieten in einem Monat günstiger als Kaufen, wird die Differenz im Miet-Szenario angelegt. Ist Kaufen günstiger, wird die Differenz im Kauf-Szenario angelegt.

Zwei Wachstumsmodelle

Kaufpreise und Mieten werden bewusst nicht mit derselben Rate fortgeschrieben. Der zukünftige Immobilienwert verwendet Kaufpreis- bzw. Quadratmeterpreisreihen. Die zukünftige Miete verwendet Mietkostenreihen und eine Segmentlogik nach Miettyp.

Beide Annahmen sind nominale jährliche Wachstumsraten, also nicht inflationsbereinigt:

W_t = K_0 \cdot (1 + g_W)^t

M_t = M_0 \cdot (1 + g_M)^t

Immobilienwert

Der langfristige nationale Anker ist der OeNB Residential Property Price Index. Für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen in Österreich lag der Index 2024 bei 264,3 auf Basis 2000 = 100. Das entspricht rund 4,1 % nominalem Wachstum pro Jahr von 2000 bis 2024. [S1] [S2]

Regionale Unterschiede werden aus den Statistik-Austria-Durchschnittspreisen 2015 bis 2024 für Häuser und Wohnungen abgeleitet und auf den längeren OeNB-Anker normalisiert. Andere im Rechner entspricht einer allgemeinen Wohnimmobilie und ist der einfache Mittelwert aus Haus- und Wohnungsentwicklung. [S3]

Bundesland	Andere	Haus	Wohnung	20 Jahre Andere
Burgenland	4,72 %	5,4 %	3,96 %	2,52x
Kärnten	5,06 %	5,82 %	4,3 %	2,68x
Niederösterreich	3,63 %	5,06 %	2,11 %	2,04x
Oberösterreich	4,05 %	4,55 %	3,46 %	2,21x
Salzburg	4,55 %	4,89 %	4,3 %	2,43x
Steiermark	3,96 %	4,98 %	2,87 %	2,17x
Tirol	5,82 %	6,92 %	4,72 %	3,10x
Vorarlberg	5,31 %	5,57 %	5,06 %	2,81x
Wien	3,96 %	4,13 %	3,8 %	2,17x

Baugrundstücke wurden in der Herleitung separat betrachtet, sind im aktuellen Rechner aber kein eigener Objekttyp. Für Wohnung, Haus und Andere werden die oben gezeigten Konfigurationswerte direkt verwendet.

Mietanstieg

Die monatliche Eingabe ist als Miete inklusive Betriebskosten gedacht. In der Statistik-Austria-Definition umfasst das Nettomiete plus Betriebskosten inklusive Umsatzsteuer, aber keine Heizungs-, Warmwasser-, Garagen- oder Abstellplatzkosten.[S4]

Als nationaler Langfristanker dient die OeNB/Statistik-Austria-Reihe Rents excluding operating costs. Sie lag 2024 bei 227,4 auf Basis 2000 = 100, also bei rund 3,5 % nominalem Wachstum pro Jahr seit 2000. Regionale Basisraten werden aus Statistik-Austria-Werten für Miete inklusive Betriebskosten pro Quadratmeter 2014 und 2024 abgeleitet. [S2] [S4] [S5]

Danach wird die Bundesland-Basisrate nach Miettyp angepasst: private Mieten und Neubau etwas höher, Altbau/Richtwert, Genossenschaft und Gemeinde/gefördert niedriger.

Bundesland	Privat	Privat Neubau	Altbau	Genossenschaft	Gefördert/Gemeinde
Burgenland	3,9 %	4,0 %	3,2 %	3,3 %	2,7 %
Kärnten	3,36 %	3,46 %	2,66 %	2,76 %	2,16 %
Niederösterreich	3,9 %	4,0 %	3,2 %	3,3 %	2,7 %
Oberösterreich	3,31 %	3,41 %	2,61 %	2,71 %	2,11 %
Salzburg	3,66 %	3,76 %	2,96 %	3,06 %	2,46 %
Steiermark	3,71 %	3,81 %	3,01 %	3,11 %	2,51 %
Tirol	4,32 %	4,42 %	3,62 %	3,72 %	3,12 %
Vorarlberg	3,88 %	3,98 %	3,18 %	3,28 %	2,68 %
Wien	3,56 %	3,66 %	2,86 %	2,96 %	2,36 %

Mietrecht ab 2026

Ab 2026 gelten für wertgesicherte Wohnungsmietverträge neue Grenzen: Erhöhungen sind grundsätzlich nur einmal jährlich und nicht vor April zulässig. Inflation bis 3 % kann voll, der darüberliegende Anteil nur zur Hälfte weitergegeben werden. Für viele Wohnungen im Vollanwendungsbereich des MRG gelten 2026 und 2027 strengere Grenzen.[S6] [S7]

Wichtig für die Interpretation: Diese Grenzen betreffen den Hauptmietzins. Höhere Betriebskosten können die Bruttomiete trotzdem erhöhen. Der aktuelle Rechner fragt keine getrennte Nettomiete und Betriebskosten ab und verwendet daher die langfristige All-in-Mietrate aus der Tabelle, nicht eine jährliche juristische Cap-Logik.

Kaufnebenkosten

Kaufnebenkosten werden als sofortige Transaktionskosten behandelt. Sie erhöhen nicht den Immobilienwert. Für Österreich sind Grunderwerbsteuer, Grundbuch, Hypothekareintragung, Notar- bzw. Anwaltskosten und Maklerkosten als veränderbare Startwerte hinterlegt.

Objekt- und gemeindespezifische Einmalkosten wie Aufschließung, Anschlusskosten, Vermessung, Sonderwünsche, Stellplatz, Küche oder offene Gemeindeabgaben werden nicht automatisch geschätzt. Sie können als zusätzliche einmalige Kaufkosten eingetragen werden.

r_{\text{kauf}} = r_{\text{GrESt}} + r_{\text{Grundbuch}} + r_{\text{Notar}} + r_{\text{Makler}}

r_{\text{darlehen}} = r_{\text{Hypothek}} + r_{\text{Bank}}

N_0 = K_0 \cdot r_{\text{kauf}} + D_0 \cdot r_{\text{darlehen}} + Z_0

\text{Gesamtkosten}_0 = K_0 + R_0 + N_0

Kredit und laufende Kosten

Der Kredit wird als Annuität gerechnet. Die monatliche Rate bleibt gleich, solange Restschuld vorhanden ist; innerhalb der Rate sinkt der Zinsanteil und der Tilgungsanteil steigt. Bei einem Zinssatz von 0 % wird die Darlehenssumme gleichmäßig über die Monate verteilt.

i = \frac{r_{\text{Zins}}}{12}, \quad n = 12 \cdot \text{Laufzeit in Jahren}

\text{Rate} = D_0 \cdot \frac{i(1+i)^n}{(1+i)^n - 1}

\text{Zins}_m = D_{m-1} \cdot i

\text{Tilgung}_m = \min(\max(\text{Rate} - \text{Zins}_m, 0), D_{m-1})

Laufende Kaufkosten bestehen aus tatsächlicher Kreditrate, Instandhaltung und zusätzlichen Eigentümerkosten. Die Instandhaltung wird monatlich aus dem jeweils modellierten Immobilienwert abgeleitet.

\text{Instandhaltung}_m = W_m \cdot \frac{r_{\text{Inst}}}{12}

C_{\text{Kauf},m} = \text{Kreditrate}_m + \text{Instandhaltung}_m + E_m

C_{\text{Miete},m} = M_m + Z_{\text{Mieter},m}

Der günstigere Wohnpfad bekommt die monatliche Differenz gutgeschrieben. So wird berücksichtigt, dass nicht nur das Startkapital, sondern auch laufende Kostenvorteile investiert werden können.

A_{\text{Miete},m} = A_{\text{Miete},m-1}(1+r_A/12) + \max(C_{\text{Kauf},m} - C_{\text{Miete},m}, 0)

A_{\text{Kauf},m} = A_{\text{Kauf},m-1}(1+r_A/12) + \max(C_{\text{Miete},m} - C_{\text{Kauf},m}, 0)

Verkauf und Steuer

Im Kauf-Szenario wird die Immobilie am Ende rechnerisch verkauft. Verkäuferprovision, fixe Verkaufskosten und optional eine vereinfachte Immobilienertragsteuer werden vom Verkaufserlös abgezogen.

Standardmäßig nimmt der Rechner eine Hauptwohnsitzbefreiung an. Wer einen steuerpflichtigen Verkauf simulieren möchte, kann eine vereinfachte Besteuerung des modellierten positiven Gewinns aktivieren. Die tatsächliche ImmoESt kann davon deutlich abweichen.

\text{Steuerbasis} = K_0 + R_0 + N_0

\text{ImmoESt} = \begin{cases} \max(W_T - \text{Steuerbasis}, 0) \cdot r_{\text{Steuer}}, & \text{steuerpflichtig} \\ 0, & \text{Hauptwohnsitzbefreiung} \end{cases}

\text{Verkaufskosten}_T = W_T \cdot r_{\text{Verkaufsmakler}} + F_T + \text{ImmoESt}

Daraus ergeben sich die beiden Endwerte. Die Kaufseite enthält zusätzlich ein eigenes Anlagekonto, falls Kaufen in einzelnen Monaten günstiger war als Mieten.

V_{\text{Kauf},T} = W_T - D_T - \text{Verkaufskosten}_T + A_{\text{Kauf},T}

V_{\text{Miete},T} = A_{\text{Miete},T}

Grenzen

Bundeslandwerte sind grobe Referenzen. Mikrolage, Objektzustand, Baujahr, Finanzierung, Instandhaltung, Leerstand, Steuerlage und persönliche Lebensplanung können das Ergebnis stärker verändern als die durchschnittliche Bundeslandannahme.

Die Werte sind keine Prognose und keine Garantie. Deshalb bleiben alle zentralen Annahmen im Rechner editierbar, und die Sensitivitäten zeigen, wie stark sich das Ergebnis bei abweichender Wertentwicklung, Miete oder Rendite verschiebt.

Quellen

Die OeNB weist beim RPPI darauf hin, dass Daten bis inklusive 2024 frei verwendbar sind, während ab 2025 für bestimmte kommerzielle Immobilienbewertungszwecke Lizenzbeschränkungen gelten können. Deshalb verwendet diese Methodik den 2024-Langfristanker.